Das Bauhandwerkerpfandrecht

Es empfiehlt sich aufgrund der kurzen Frist von 4 Monaten wirklich die Zahlungseingänge als Unternehmer zu überwachen und bei Verdacht frühzeitig einen Rechtsanwalt beizuziehen. Wegen der kurzen Frist von vier Monaten ab Ende der Bauarbeiten ist im Verfahren um Ein-tragung des Bauhandwerkerpfandrechts Eile geboten.

Man muss zwischen dem Verfahren um vorläufige Eintragung und demjenigen um defini-tive Eintragung, anderseits zwischen superprovisorischem und ordentlichem Verfahren unterscheiden. Ab der letzten Arbeitsverrichtung hat der Unternehmer 4 Monate Zeit, um das Pfandrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn es nach diesen 4 Monaten nicht vom Richter im Grundbuch vorgemerkt wurde, kann man diese gesetzliche Verwirkungsfrist nicht korrigieren oder wiederherstellen lassen.

Stellt ein Gläubiger das Gesuch um Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts, so erfolgt im positiven Fall zunächst eine superprovisorische Eintragung. Superprovisorisch bedeutet, dass die Gegenpartei nicht einmal Gelegenheit erhält zur Stellungnahem, bevor die viermonats Frist durch den Richter gewahrt wird und das Grundbuchamt angewiesen wird das Pfand-recht einzutragen. Weil es dem Gläubiger in der Regel schwer fällt, seinen Anspruch innert vier Monaten zu beweisen, ist die Möglichkeit der vorläufigen Eintragung vorgesehen, welche nur die Glaubhaftmachung des Anspruchs verlangt. Wird die vorläufige Eintragung zugelas-sen, so wird i.d.R. vom Richter gleichzeitig eine Frist angesetzt, innert welcher der Gläubiger die definitive Eintragung verlangen und seine Forderung beweisen muss. An die Glaubhaft-machung werden keine hohen Anforderungen gestellt. Die vorläufige Eintragung wird in der Regel nur verweigert, wenn der Anspruch ausgeschlossen oder sehr unwahrscheinlich er-scheint. Das Verfahren um vorläufige Eintragung kann durch eine superprovisorische Verfü-gung des Gerichts entschieden werden. In diesem Fall besteht für den Grundeigentümer gar keine Möglichkeit, sich gegen einen Eintrag zu wehren, da er am Verfahren nicht beteiligt ist. Er kann sozusagen von einem Tag auf den andern mit einem Eintrag überrascht werden. Eine superprovisorische Verfügung ergeht vor allem dann, wenn aus zeitlichen Gründen (Fris-tenlauf) die Anhörung der Gegenpartei gar nicht mehr möglich ist. Gegen einen superproviso-rischen Entscheid ist kein Rechtsmittel gegeben, jedoch wird der Grundeigentümer nachträg-lich Gelegenheit zur Stellungnahme haben. Kann die Forderung des Bauhandwerkers nicht vollständig entkräftet werden, bleibt es jedoch bei der vorläufigen Eintragung und dem Hand-werker wird Frist zur Klage angesetzt, ansonsten diese vorläufige Eintragung wieder dahinfal-len und das Pfandrecht unwiderruflich gelöscht wird.

Als Grundeigentümer, der sich mit einem Bauhandwerkerpfandrecht auf seiner Liegenschaft konfrontiert sieht, muss man sich gut überlegen, wie man damit umgehen will. Es ist klar, dass vorerst der Frust darüber, dass man den Generalunternehmer schon bezahlt hat und dieser mit seinem Geld, andere Gläubiger bezahlt hat, die Subunternehmer auf seiner Bau-stellen das Werk nicht vollendet haben oder jetzt sicherlich diese Doppelzahlung verlangen, vorherrschen dürfte.

Hat man diesen ersten Frust aber erst einmal verdaut, muss man sauber und sachlich abwä-gen, ob nach dem Gesetz dem Subunternehmer dieses Pfandrecht tatsächlich zusteht. Ist die Arbeitsleistung (Arbeit und Material) pfandberechtigt? Wurden die Fristen eingehalten? Kann man irgendwelche Einwände einbringen?

Ist die Forderung zur Errichtung des Pfandrechts gerechtfertigt, stehen die Möglichkeiten offen:

• Man kann von der Bank eine Sicherheitsleistung zur Abwendung des Pfandrechts beibringen (v.a. dann empfehlenswert, wenn man das Objekt weiterverkaufen möchte).
• Man kann seine Zustimmung zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts abgeben.
• Man kann den Subunternehmer selbstverständlich auch direkt bezahlen (dies empfiehlt sich wirklich nur in äussersten Ausnahmefällen).